Le marché immobilier de Tel Aviv est surévalué, mais moins qu’auparavant, car les taux d’intérêt élevés et la hausse de l’inflation et des coûts de financement pèsent sur les prix de l’immobilier, selon la société internationale de banque d’investissement et de gestion de patrimoine UBS.
Après deux décennies de flambée des prix de l’immobilier, Tel Aviv est passée du risque de bulle immobilière à un marché surévalué où les acheteurs paient plus que la valeur réelle des maisons, selon l’indice annuel de la bulle immobilière mondiale de la société suisse pour 2023.
Le rapport a analysé les marchés immobiliers de 25 villes entre mi-2022 et mi-2023 et n’en a trouvé que deux à risque de bulle immobilière : Zurich et Tokyo, contre neuf il y a un an, qui incluaient également Tel Aviv.
UBS définit une bulle immobilière comme « une mauvaise évaluation substantielle et durable d’un actif, dont l’existence ne peut être prouvée que si elle éclate » et qui peut déclencher une « importante correction des prix ».
Depuis le milieu de l’année 2022, la croissance des prix nominaux des logements dans les 25 grandes villes analysées s’est arrêtée après une hausse de 10 % il y a un an, la hausse des taux d’intérêt ayant alimenté les coûts de financement et les taux hypothécaires moyens ayant presque triplé depuis 2021 sur la plupart des marchés.
« En termes corrigés de l’inflation, les prix sont en réalité 5% inférieurs aujourd’hui à ce qu’ils étaient à la mi-2022 », a déclaré Claudio Saputelli, responsable de l’immobilier au sein du Chief Investment Office d’UBS Global Wealth Management. « En moyenne, les villes ont perdu la plupart des gains de prix réels réalisés pendant la pandémie et sont désormais proches des niveaux de la mi-2020. »
Le rapport de l’UBS évalue les marchés immobiliers des villes sur la base de sous-indices tels que l’abordabilité (prix/revenu), les prix des loyers, les variations des taux hypothécaires et l’activité de construction, en les divisant en groupes : ceux que les recherches de la banque suisse évaluent comme ayant des évaluations immobilières justes. , ceux qui semblent surévalués et ceux qui, selon elle, sont tellement surévalués qu’il existe un risque de correction du marché.
Chaque ville se voit attribuer une note : supérieure à 1,5 (risque de bulle), 0,5 à 1,5 (marché surévalué) ou –0,5 à 0,5 (marché à la juste valeur).
Tel Aviv est ressorti à 0,93, ce qui signifie surévalué, tout comme Toronto, Francfort, Munich, Hong Kong, Vancouver et Amsterdam.
Les prix de l’immobilier à Tel Aviv ont triplé entre 2002 et 2022, affichant le taux de croissance le plus élevé parmi les villes étudiées dans le rapport, alors que les taux d’intérêt ont plongé à un niveau record de 0,1% en avril de l’année dernière, ce qui s’est accompagné d’une pénurie de logements, a indiqué l’UBS. . En outre, les revenus des ménages n’ont pas suivi la croissance des prix, ce qui a conduit à des difficultés d’accessibilité.
Tel Aviv a également été classée comme la ville d’Europe la plus chère pour acheter un mètre carré d’appartement en 2022, remplaçant Paris, selon un récent rapport sur le logement de la société de conseil financier Deloitte.
Au cours de l’année écoulée, la Banque d’Israël a régulièrement augmenté son taux d’intérêt de référence jusqu’à 4,75 % en mai 2022 dans le but de freiner l’inflation, tout en augmentant les coûts hypothécaires pour les acheteurs de maison. En conséquence, les prix de l’immobilier, qui ont bondi d’environ 20 % en 2022 sur un an, ont commencé à se calmer ces derniers mois.
« Il n’est pas surprenant que la hausse des taux hypothécaires en 2022 ait mis fin à la fête. [and] mettre un terme brutal à ce boom», selon le rapport de l’UBS. « La croissance du volume des prêts hypothécaires a diminué de plus de moitié depuis l’année dernière et la croissance des prix réels a été négative au premier semestre 2023. »
« Cette détente modérée des prix va probablement se poursuivre car il n’y a aucun signe d’un rebond de la demande et les efforts passés du gouvernement pour augmenter l’offre de logements pourraient se retourner contre eux maintenant, car les stocks invendus se sont accumulés au milieu d’un pipeline de construction complet », a-t-il ajouté. le rapport.
Au cours du mois de juillet, le nombre d’achats d’appartements a chuté de 27 % sur un an, selon les derniers chiffres publiés par le ministère des Finances. Les transactions ont chuté de 3 % entre juin et juillet, selon le rapport, qui montre que le marché immobilier israélien, autrefois brûlant, est presque au point mort.
Dans le même temps, le montant des revenus requis pour acheter une maison reste relativement élevé et, par conséquent, l’écart d’accessibilité continue de se creuser. Les corrections des prix de l’immobilier n’ont pas suffi à améliorer de manière significative l’accessibilité financière d’un logement à Tel Aviv, selon le rapport de l’UBS.
Cela étant, les prix de l’immobilier restent découplés des revenus locaux. À Tel-Aviv, un ouvrier qualifié doit désormais travailler au moins 12 ans en moyenne pour pouvoir acheter un appartement de 60 mètres carrés (650 pieds carrés) à proximité du centre-ville. Cela place Tel Aviv parmi les cinq villes les moins abordables pour sa population, avec Hong Kong, Tokyo, Paris et Londres, où il faut plus de 10 fois le revenu annuel pour acheter une maison.
De plus, Tel Aviv se classe au premier rang avec Hong Kong en termes de nombre d’années dont les propriétaires ont besoin pour louer leur propriété afin de la payer, suivi de Munich, Zurich, Genève et Francfort. Il faudrait en moyenne 42 ans pour que les loyers couvrent le prix d’un bien immobilier à Tel Aviv, selon le rapport prix/loyer de l’UBS.
« Des multiples aussi élevés proviennent d’une appréciation excessive des prix de l’immobilier à la suite de taux d’intérêt auparavant bas », note le rapport. « Les prix de l’immobilier dans toutes ces villes restent vulnérables aux corrections si les taux d’intérêt restent élevés plus longtemps ou continuent d’augmenter. »
Le rapport prix/loyer indique à quel point les logements occupés par leur propriétaire sont chers par rapport aux appartements en location. Selon UBS, plus les ratios sont élevés, plus les achats deviennent chers.
« Des ratios prix/loyer élevés peuvent également témoigner d’attentes de hausse des prix, comme c’est le cas à Tel Aviv, Zurich ou Munich », indique l’UBS. « Les investisseurs s’attendent à être compensés par des plus-values pour les rendements locatifs très faibles. »
« Si ces espoirs ne se matérialisent pas et que les attentes se détériorent, les propriétaires des marchés où les ratios prix/loyer sont élevés risquent de subir d’importantes pertes en capital », estime le rapport.
